Política

Los precios de los alquileres, los barrios más buscados y la rentabilidad que deja invertir en inmuebles

El mercado inmobiliario de la zona metropolitana se recuperó y retomó los niveles prepandemia durante el primer trimestre del año, al tiempo que se consolidan algunas tendencias de 2020, según se desprende del último reporte que divulgó la plataforma Mercado Libre. 

La demanda de alquileres aumentó significativamente durante enero-marzo con respecto a la demanda por comprar, sumando más de cinco puntos porcentuales de suba en solo dos trimestres. Si bien es normal que en los primeros meses del año la demanda de alquiler aumente en Montevideo, este crecimiento ha sido más importante respecto a años anteriores, destacó el informe. 

“En este sentido será clave cómo se desarrolle la demanda en los próximos meses, para ver si estamos ante un nuevo escenario de comportamiento de la demanda (más orientada hacia el alquiler) o si se trataría solamente del clásico movimiento estacional, pudiendo haber sufrido una alteración producto de los efectos del covid-19”, explica Mercado Libre. 

En Ciudad de la Costa, mientras tanto, se observa una tendencia del interés por comprar, subiendo seis puntos porcentuales en un año. “Este fenómeno podría estar relacionado a grupos de la población que desde la llegada del coronavirus adquirieron una mayor flexibilidad para poder trabajar desde su casa, y de este modo se torna más atractivo migrar hacia zonas como la Ciudad de la Costa para trabajar parcial o completamente desde ahí”, explica el informe. 

Por su parte, la demanda de apartamentos que había caído en términos proporcionales al inicio de la pandemia, volvió a sus niveles normales previos a marzo alcanzando casi el 60% del total de la demanda de viviendas en Montevideo.

En tanto, en la oferta de propiedades de Montevideo hay dos ítems que lentamente fueron ganando terreno. Por un lado la cantidad de propiedades en alquiler llegó al 40% del total de avisos publicados, siendo que hace un año se encontraba en torno al 32%. Mientras tanto, la oferta de apartamentos también sigue con tendencia al alza dentro del mercado de avisos inmobiliarios, subiendo de un 78% a un 81% interanual. En Ciudad de la Costa se produjo el efecto inverso, donde la oferta de venta ha aumentado en mayor medida que la de alquiler

“Lentamente observamos cómo el mercado se reacomoda luego del temporal del 2020. Algunos datos, como la proporción de demanda de apartamentos versus casas, o el aumento de la demanda de alquileres, están retomando los niveles pre pandemia. Sin embargo, se empiezan a ver otras tendencias como un aumento de la demanda por zonas residenciales por fuera de la ciudad que claramente responden a los cambios de hábitos que trajo esta nueva realidad”, dijo Jonathan Szwarcman, gerente de Marketplace Inmuebles de Mercado Libre Uruguay.

Los más buscados: Pocitos sigue a la cabeza

Pocitos se mantiene como el barrio más demandado de la capital tanto para comprar, como para alquilar un apartamento, descontando varios puntos porcentuales al resto del ranking. Le siguen Cordón y el Centro; un podio que se repite desde hace más de un año. También, son los barrios con mayor oferta de propiedades de la capital.

Por otro lado, en el universo casas, el barrio más demandado a la hora de comprar es Carrasco seguido de Prado y Pocitos. Mientras que a la hora de alquilar, los barrios más demandados son Buceo, La Blanqueada y Carrasco. 

En cuanto a los precios, Carrasco se consolida como el barrio más caro de la capital con un valor de US$/m2 3.414 en apartamentos, seguido por Punta Carretas con US$/m2 3.404  y Malvín con US$/m2 3.275. En el lado opuesto de la tabla están Colon, Piedras Blancas y La Teja, los tres barrios en donde comprar un apartamento cuesta menos de US$/m2 1.000.

Las casas por su parte registran valores de venta más bajos por metro cuadrado, y el barrio más caro es Punta Carretas con US$/m2 2.580  seguido por Carrasco con US$ 2.354 y Punta Gorda con US$ 2.242. Casabó, por su parte, es el barrio más económico a la hora de comprar una casa con US$ 550 por metro cuadrado. 

En tanto en Ciudad de la Costa, los valores más altos estuvieron en Barra de Carrasco para apartamentos y Parque Miramar en casas. 

Alquileres y rentabilidad 

En alquiler de apartamentos Carrasco ($ 79.325), Punta Gorda ($ 76.225) y Punta Carretas ($ 43.276) repiten como los barrios con precios más altos de Montevideo. Sorprenden los precios de alquiler de apartamentos en Parque Miramar ($ 51.854) y Barra de Carrasco ($ 46.361) colándose por encima de algunos barrios de Montevideo que tradicionalmente les superaban en valor.

Finalmente, en casas como es habitual La Tahona resultó ser la zona más cara para alquilar con una media de $ 130.939, seguida por Carrasco en Montevideo con un promedio cercano a los $ 110.000 mensuales.

En cuanto a la evolución histórica, las casas en venta en Montevideo son las que acumulan un mayor aumento de precios, según el Índice de Vivienda desde el 2018 hasta ahora con un alza de 13,1%.

A nivel trimestral también tuvieron el mayor incremento junto al alquiler de casas con un 0,8%. “La menor oferta disponible en la ciudad, que ha venido disminuyendo de manera paulatina, sumado al contexto covid-19, podrían estar presionando más a la suba este tipo de inmueble”, comentó Szwarcman.

Los apartamentos, por su parte, (para el mismo período 2018-2021) solo registran un crecimiento de 2,4%. En tanto, por el lado del alquiler, se han producido caídas de 16,3% en el caso de apartamentos y de 19,3% en casas en términos reales. 

A nivel de rentabilidad, estas volvieron a sufrir caídas luego de leves recuperaciones en el periodo anterior. El mayor aumento en los precios de venta tanto en casas como apartamentos, habría impactado en estas caídas. De esta forma el segmento casas cerró con una rentabilidad bruta anual de 4,2%, traduciéndose en 23,7 años para el pago de la propiedad y en apartamentos esta fue superior con un registro de 4,5% y 22,1 años para recuperar la inversión del inmueble.

A pesar de mostrar una mejor rentabilidad que las casas, los apartamentos se encuentran muy lejos aún de los niveles cercanos al 6% que se producían a comienzos de 2018. A nivel de barrios la mayor rentabilidad se produjo en Colón con un 8,5% y en casas en Pocitos con un 6,2%. En Ciudad de la Costa, Parque Miramar y Barra de Carrasco tuvieron la misma rentabilidad correspondiente a un 4,4%, mientras que en casas La Tahona lideró con un 6,2% dentro de las zonas analizadas por Mercado Libre. 
 




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