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Las peleas internas y la falta de planificación que dejaron al condominio en mal estado

Durante años, antes de que se produjera el derrumbe parcial del complejo Champlain Towers South, cerca de Miami, la junta de condominios luchaba por conseguir los 15 millones de dólares necesarios para arreglar el techo deteriorado del edificio, una cubierta de piscina mal diseñada y columnas de soporte que se desmoronaban.

El problema: la asociación de propietarios sólo contaba con 800.000 dólares de reservas, y realizar las obras significaba pedir a los residentes que asumieran enormes cuotas especiales que oscilaban entre 80.000 y 200.000 dólares por cada vivienda.

Nadie estaba dispuesto a pagar.

Los restos de las Champlain Towers Southin Surfside, Florida, el jueves 24 de junio de 2021. Foto Scott McIntyre/The New York Times.

Los restos de las Champlain Towers Southin Surfside, Florida, el jueves 24 de junio de 2021. Foto Scott McIntyre/The New York Times.

Donna DiMaggio Berger, abogada de la junta directiva, dijo que la palabra más sucia en la industria de las asociaciones comunitarias es “evaluación especial”, en relación con el esfuerzo por conseguir que 135 propietarios, de diferentes medios y nacionalidades, se pusieran de acuerdo en un plan para realizar las reparaciones.

Durante el prolongado tumulto en torno a las renovaciones necesarias, varios miembros de la junta directiva renunciaron por frustración.

“La gente renunciaba, y había gente nueva, y había todo tipo de cosas que no eran agradables”, dijo Max Friedman, antiguo miembro de la junta.

“Supongo que parte de ello se debía al proyecto. Puede que hubiera personalidades implicadas. Había todo tipo de cosas feas”.

Los condominios Ridgeview en Burnsville, Minnesota. El complejo necesita reparaciones importantes. Foto enn Ackerman/The New York Times.

Los condominios Ridgeview en Burnsville, Minnesota. El complejo necesita reparaciones importantes. Foto enn Ackerman/The New York Times.

El mantenimiento diferido y los ahorros inadecuados en el edificio Champlain Towers son dilemas comunes en las asociaciones de condominios de todo el país, donde los miembros voluntarios de la junta directiva, a veces con poca experiencia en financiaciónn o mantenimiento, se encuentran lidiando con luchas internas feroces con sus vecinos y con la presión para mantener las cuotas bajas.

Sólo unos 10 Estados exigen a las comunidades de propietarios que evalúen cuánto dinero necesitarán para las grandes reparaciones en el futuro, y la gran mayoría de los Estados no exigen a las juntas directivas de los condominios que mantengan unas reservas sólidas para ayudar a pagar esas partidas cuando lleguen a su fin.

Un consultor estimó que la reparaciones necesarias para este complejo en Minnesotta superarían los 12 millones de dólares. Foto Jenn Ackerman/The New York Times.

Un consultor estimó que la reparaciones necesarias para este complejo en Minnesotta superarían los 12 millones de dólares. Foto Jenn Ackerman/The New York Times.

Alrededor de un tercio de las asociaciones están muy atrasadas en sus ahorros, con un 30% o menos del dinero necesario para prepararse para futuros proyectos de gran envergadura, dijo Robert Nordlund, cuya empresa, Association Reserves, ha estudiado decenas de miles de grupos de condominios y otras asociaciones de propietarios en los 50 estados.

Según él, algunas juntas directivas se centran en los costos de mantenimiento habituales -servicios públicos, jardineros y limpieza de la piscina-, pero no piensan en las facturas aún mayores que podrían llegar con una urgencia repentina.

“Que el tejado no envíe una factura todos los meses no significa que no haya que pagarlo”, dijo Nordlund.

“Se está deteriorando a un cierto ritmo, un cierto número de dólares al mes, por lo que hay que ir reservando ese dinero cada mes”.

Los investigadores trataban esta semana de determinar si el retraso en el mantenimiento, un diseño o una construcción defectuosos o algún otro factor desconocido fueron los responsables del fallo del edificio de 13 plantas de Surfside (Florida), donde el número de víctimas mortales se elevó el miércoles a 18, con hasta 145 aún sin localizar.

Los funcionarios de la ciudad de Doral estaban revisando el trabajo de Ross Prieto, el ex jefe de construcción de Surfside, que había tranquilizado a los propietarios de las Torres Champlain South en 2018 diciendo que su edificio, a pesar de los muchos problemas que se habían identificado en un informe de ingeniería, era seguro.

Prieto, que no respondió a las solicitudes de comentarios, había dejado Surfside antes del colapso para trabajar como funcionario de construcción por contrato en Doral, revisando proyectos.

Funcionarios de la ciudad dijeron que estaba de licencia.

“Por precaución, vamos a revisar todo lo que hizo”, dijo el miércoles Rey Valdés, portavoz de la ciudad de Doral.

“No sospechamos que haya hecho nada malo. Sin embargo, dadas las circunstancias que estamos tratando, vamos a revisar todo lo que hizo para asegurarnos de que está en línea con la ley estatal y el código municipal.”

Los debates sobre el mantenimiento diferido, la gestión del dinero y la escalada de las cuotas de la asociación de propietarios que se desarrollaron en Surfside no son desconocidos para los residentes de condominios de todo el país, que a menudo se ven atrapados en dramas políticos con sus vecinos cuyo resultado puede dictar todo, desde el color de sus garajes hasta el valor de reventa de sus casas.

En Burnsville (Minnesota), un extenso complejo de condominios situado frente al Ayuntamiento necesita desde hace tiempo lo que un miembro del Consejo Municipal denominó un “gran cambio de imagen de HGTV“.

Construido en 1970, el complejo de condominios Ridgeview tiene veredas que se desmoronan, revestimientos agrietados y muros de contención que fallan.

El complejo necesita al menos 12 millones de dólares para hacer las reparaciones, lo que significa que los propietarios tendrían que pagar unos 30.000 dólares por unidad, en un complejo donde el condominio medio se vende por unos 100.000 dólares.

Otro problema es conseguir el dinero necesario para iniciar las obras.

Con poco dinero reservado para la renovación y dos bancos que se han negado a conceder préstamos, el complejo está recurriendo a la ciudad para que le ayude a obtener un préstamo que se devolvería con los impuestos cobrados a los propietarios.

Elizabeth Kautz, alcaldesa de Burnsville, dijo que la catástrofe de Surfside había puesto de manifiesto la necesidad de que las autoridades municipales prestaran atención a estas cuestiones.

“Está muy necesitado de reparaciones”, dijo Kautz.

“Al ver lo ocurrido en Florida, queremos ayudar”.

Jennifer Macabeo, miembro de una junta directiva de un condominio en Seattle, dijo que la junta había trabajado durante años para aumentar el fondo de reserva de la asociación desde unos míseros 200.000 dólares hasta un millón de dólares.

Pero eso no era suficiente para solucionar el creciente problema de los revestimientos defectuosos de los edificios del complejo de 104 unidades, construido en 1979.

La junta propuso un plan de 10 millones de dólares que obligaría a los propietarios a pagar unos 100.000 dólares cada uno, pero hubo una gran protesta, dijo Macabeo.

Algunos residentes iniciaron una petición para destituir a la junta.

“Hubo muchas reacciones negativas”, dijo.

La petición fracasó y el plan sigue adelante, dijo, aunque el retraso probablemente supondrá más costos añadidos al proyecto.

El debate en Surfside había tensado claramente las relaciones dentro del complejo, donde las residencias se han vendido entre 600.000 y más de un millón de dólares.

A medida que el esfuerzo hacia una costosa remodelación avanzó este año, Jean Wodnicki, el presidente de la junta, escribió que los líderes estaban escuchando preguntas de los residentes acerca de por qué el trabajo era necesario, lo que la supervisión financiera estaría en su lugar, el tamaño de los honorarios de contingencia y más. Wodnicki argumentó que las cuotas podrían no ser lo suficientemente altas.

“Hemos discutido, debatido y argumentado durante años, y seguiremos haciéndolo en los años venideros a medida que entren en juego diferentes elementos”, escribió Wodnicki.

Las reparaciones del tejado del edificio habían comenzado en las últimas semanas, y el resto de las renovaciones estaban programadas para comenzar pronto; nunca se pusieron en marcha.

Hace mucho tiempo que los líderes del sector y algunos Estados presionan a las comunidades de propietarios para que dispongan de sólidos fondos de reserva, con el fin de evitar la consternación y la dilación cuando llegue una factura importante.

Pero, ante los escasos avances voluntarios, en los últimos meses ha cobrado impulso una iniciativa para reformar las leyes estatales, que ha atraído el apoyo de algunos propietarios, gestores de comunidades e ingenieros del sector.

Un comité del Community Associations Institute, que aboga por las asociaciones de propietarios, está estudiando una propuesta para exigir a las comunidades de propietarios que encarguen estudios a expertos para evaluar la cantidad que necesitan en reservas.

Dawn M. Bauman, vicepresidenta sénior de asuntos públicos y gubernamentales del instituto, dijo que el comité también estaba estudiando los requisitos de reserva mínima, aunque esa propuesta estaba sujeta a un debate más intenso.

El comité ha planeado una reunión especial esta semana para avanzar más rápidamente en el tema, dijo Bauman, en previsión de que los legisladores de todo el país se ocupen de ello en los próximos meses.

“Probablemente será nuestra máxima prioridad”, dijo.

Las revisiones de las propiedades de los condominios en todo el país han revelado muchos problemas de seguridad, dijo Nordlund, incluyendo techos incapaces de soportar cualquier peso y salas de equipos de piscina con agua estancada.

Dijo que su grupo aconsejó a las juntas directivas de los condominios que gastar ahora en el mantenimiento de sus comunidades se compensaría más tarde con un mejor valor de la propiedad.

En Florida, la ley estatal exige a las asociaciones de condominios que incluyan cuentas de reserva para los componentes que tengan un gasto diferido o un coste de sustitución superior a 10.000 dólares, lo que incluye una serie de artículos de gran costo como los techos o las piscinas.

El importe que debe reservarse se calcula mediante una fórmula basada en la vida útil restante del edificio y el costo estimado de sustitución o el gasto de mantenimiento diferido de cada elemento cubierto.

Pero hay una laguna.

Las comunidades pueden renunciar a la obligación de tener esas reservas si la mayoría de un quórum, que puede ser menos de un tercio de los propietarios, así lo decide.

La ley permite cierta flexibilidad, especificando que los fondos reservados para un fin pueden utilizarse para un proyecto alternativo, o pueden agruparse.

“Aunque esta flexibilidad podría ayudar a una asociación, puede ser un arma de doble filo”, afirma Jonathan Goldstein, abogado de condominios con sede en Miami.

“El problema surge cuando las asociaciones tienen incentivos contradictorios. Los miembros de la asociación siempre tienen un incentivo para patear la cuesitón y pasársela a algún otro propietario en el futuro, por lo que optarán por evitar o hacer una financiació parcial, lo que llevará a una gran reevaluación especial más adelante”.

El siguiente obstáculo es la administración local, que podría determinar que la falta de reparaciones constituye una infracción del código, lo que podría desencadenar un procedimiento de ejecución para forzar el cumplimiento.

En el proyecto Champlain Towers South, la asociación de copropietarios había estado trabajando con un ingeniero en la preparación de un proceso de re certificación de 40 años exigido por el gobierno.

Una carta escrita en abril por el presidente del condominio, Wodnicki, mostraba que la asociación no tenía suficientes reservas o efectivo en mano para financiar 15 millones de dólares en reparaciones que se pedía a los residentes.

Y advirtió que las condiciones del edificio habían “empeorado significativamente” desde que una revisión de ingeniería de 2018 puso de manifiesto problemas millonarios.

“Mucho de este trabajo podría haberse hecho o planificado en años pasados”, escribió Wodnicki.

“Pero aquí es donde estamos ahora”.

En 2020, los registros financieros muestran que gran parte de los aproximadamente 800.000 dólares que la asociación tenía a mano estaban destinados a la franquicia del seguro.

Brian McLean, que dirige una empresa con sede en Bellevue, Washington, que ayuda a gestionar 80 asociaciones de propietarios, dijo que mientras que algunas de las juntas con las que trabajó tienen cuentas de reserva totalmente financiadas, otras han agotado los ahorros.

El año pasado, dijo, su empresa recomendó que una comunidad aumentara sus cuotas en un 40%.

“Cuando hacemos algo así, sabemos que será muy difícil, si no imposible, que se apruebe en la comunidad”, dijo McLean.

“Estamos intentando forzar esa discusión”.

Dijo que la junta finalmente acordó un aumento del 12%.

“Va a hacer que algunos residentes se pongan como locos”, dijo.

Patricia Mazzei contribuyó con un informe desde Miami. Nicholas Bogel-Burroughs también contribuyó con su información.

c.2021 The New York Times Company


Fuente

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